放置したままにしていませんか？
始めておきたい空き家対策

空き家をそのままにしていると、建物の老朽化や近隣トラブル、税制上の不利益など、さまざまなリスクが発生する可能性があります。
こちらでは、空き家を放置することで起こる問題点や「特定空き家制度」などの最新情報を分かりやすく整理。さらに、3,000万円特別控除などの有利な制度、適切な管理・売却の方法もご紹介します。
富山市・射水市・立山町の空き家対策は、地域密着のアムール不動産におまかせください。

空き家を放置することのリスクとは？

空き家の放置が招く「物理的リスク」と「経済的損失」

空き家をそのままにしておくと、時間の経過とともに建物の劣化が進み、周囲に思わぬ迷惑や損害を及ぼすことがあります。
老朽化した家は、倒壊や外壁の落下、庭木の越境などによって第三者にケガや損害を与える危険性が高まります。また、害虫や害獣の繁殖、悪臭の発生、放火や不法侵入など、治安・衛生面でのトラブルも少なくありません。

これらが原因で近隣住民から苦情が寄せられたり、行政から「特定空き家」として指導・勧告を受けるケースもあります。さらに、建物が傷むことで資産価値が下がり、いざ売却を検討しても修繕費がかさむ・買い手が見つからないといった悪循環に陥ることもあります。

経済的にも損をする「見えないリスク」

空き家の放置には、目に見えないコストも存在します。
固定資産税や都市計画税は、建物があることで「住宅用地特例（税額が最大6分の1に軽減）」が適用されますが、老朽化が進み「特定空き家」に指定されると、この特例が解除されて税額が6倍に増える可能性があります。
また、定期的に管理を行わない場合は、雑草の除去・屋根修理・雨漏り対応など、後々高額な維持費や修繕費が発生します。

「もう少し様子を見よう」と先延ばしにすると、想像以上に費用と手間が増えてしまうのが空き家の怖いところです。放置期間が長くなるほど、売却・活用・解体などの選択肢も限られてしまうため、早めの判断と対策が損を防ぐ第一歩です。

特定空き家と行政の対応（措置法・罰則・税軽減解除）

「特定空き家」とは？行政から指導・勧告を受けるケース

空き家が長期間放置され、危険な状態になっていると、行政から「特定空き家等」に指定される場合があります。
これは、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく制度で、安全性や衛生状態、景観への影響が深刻な空き家を対象に、改善指導や命令を行う仕組みです。

特定空き家に指定される主な基準

• 倒壊など、著しく危険な状態にある
• 外壁・屋根の落下などで近隣住民の生活に悪影響を及ぼしている
• ごみの放置や悪臭など、衛生面で問題がある
• 景観を著しく損なっている

これらに該当すると、自治体からの「助言・指導」→「勧告」→「命令」→「行政代執行（強制撤去）」へと進むことがあります。特に命令や代執行に至った場合、撤去費用は所有者負担となるため注意が必要です。

固定資産税の軽減措置が解除されると税負担に

通常、住宅が建っている土地は「住宅用地特例」により、固定資産税が最大で6分の1まで軽減されています。しかし、特定空き家として「勧告」を受けた場合、この軽減措置が解除され、翌年度から税額が約6倍に跳ね上がる可能性があります。
つまり、放置を続けるほど維持コストが増し、経済的な負担も大きくなってしまいます。

行政からの指導・勧告を防ぐために

特定空き家に指定されないためには、

• 定期的な点検（屋根・外壁・雨漏り・雑草）
• 通風・換気や庭木の手入れ
• 郵便物やゴミの放置防止
  など、最低限の維持管理を継続することが大切です。
  また、遠方にお住まいで管理が難しい場合は、専門業者による管理代行サービスを利用するのも有効です。

アムール不動産では、富山市・射水市・立山町の自治体対応を熟知し、特定空き家に指定される前の段階から管理・改善をサポートしています。「まだ大丈夫」と思っている今こそ、早めの対応が後悔を防ぐ第一歩です。

• 空き家管理サービスを見る

空き家対策特別措置法の改正ポイント（2023年版）

管理が不十分な空き家も対象に！「管理不全空き家」とは？

2023年12月に施行された改正・空家等対策特別措置法では、従来の「特定空き家」に加えて、新たに「管理不全空き家」という区分が設けられました。
これは、倒壊の危険や著しい衛生問題までは至っていないものの、「このまま放置すると危険になるおそれがある空き家」を対象としたものです。

例えば、

• 屋根や外壁の一部が剥がれかけている
• 雑草や庭木が道路にはみ出している
• 郵便物やゴミが溜まり始めている
  といった段階でも、「管理不全空き家」として行政指導の対象となる可能性があります。

「特定空き家」になる前に改善できる仕組みへ

改正前は「倒壊の危険」など、状態が深刻化してからしか行政が動けませんでしたが、改正後は早期の助言・指導が可能となりました。これにより、行政は所有者に対して「改善指導」や「助成金制度の案内」を行い、危険化を防ぐための予防的な介入ができるようになっています。
ただし、改善指導を無視したまま放置すると、最終的に「特定空き家」へ移行し、固定資産税の軽減措置が解除されるリスクもあります。「まだ大丈夫」と感じる段階でも、自治体の判断では“管理不全”に該当する場合があることを知っておきましょう。

改正で求められる「所有者責任」と「早期対応」

今回の法改正の目的は、空き家を増やさないことに加え、「所有者が自ら責任をもって管理・活用すること」を促す点にあります。そのため、今後は「管理していない＝問題のある状態」と見なされやすくなり、定期的な点検・清掃・換気などの管理が、これまで以上に重要になります。
アムール不動産では、富山市・射水市・立山町で実際に増えている「管理不全空き家」の改善相談にも対応しており、現地確認・簡易調査・改善提案・売却サポートまでを一括で行っています。制度を正しく理解し、トラブルを未然に防ぐためにも、法改正を機に一度、ご自宅や相続物件の状態を確認してみましょう。

空き家の建物チェックポイント

放置前に確認！危険を見逃さないためのチェックポイント

空き家は、人が住まなくなった瞬間から少しずつ劣化が進みます。とくに富山市・射水市・立山町周辺は、冬季の積雪や寒暖差が大きく、他の地域よりも空き家の劣化が早く進む傾向があります。屋根の雪下ろしができないまま放置されると、屋根や雨どいの破損・雨漏り・基礎のひび割れなど、建物全体に影響を与えるケースも少なくありません。
まずは、以下の項目を参考に現状を確認してみましょう。

雪国特有の空き家セルフチェック12項目

※表は左右にスクロールして確認することができます。

1つでも該当する項目がある場合は、早めの点検・補修が必要です。特に雪害や凍結による破損は、1シーズンで一気に進行することがあります。小さなひび割れや傾きでも、翌年には大規模修繕が必要になることも珍しくありません。
遠方にお住まいで定期的に確認できない場合は、アムール不動産の空き家管理サービス（定期見回り・換気・除雪後点検・写真報告付き）をおすすめします。冬季特有のリスクに合わせて、雪解け時期の屋根点検や雨漏り診断など、地域密着ならではの管理プランをご提案しています。

空き家を売却する際に受けられる3,000万円特別控除とは？

相続した空き家を売るなら知っておきたい「3,000万円控除」

相続した実家や空き家を売却する際、一定の条件を満たせば最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になる制度があります。これは、空き家の放置を防ぎ、円滑な売却を促すために設けられた「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」です。不動産を相続したあとに売却する予定がある方にとって、非常に大きな節税効果が期待できます。
控除を受けるには、以下のすべてを満たすことが原則条件です。

3,000万円特別控除を受けられる主な条件

※表は左右にスクロールして確認することができます。

（出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」より）

控除を受けるための手続き・必要書類

3,000万円特別控除を受けるには、確定申告時に必要書類をそろえて税務署へ提出します。以下の表を参考に、入手先と内容を確認しておきましょう。

控除を受けるために必要な書類と入手先一覧

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※書類は市区町村役場・法務局・税務署で取得するものが多く、平日窓口での申請が必要です。
※書類によっては発行までに数日かかるため、売却が決まった時点で早めに準備しましょう。
※アムール不動産では、司法書士・税理士と連携し、必要書類の取得代行や申請サポートも行っています。

適用を受けられないケースにご注意ください

次のような場合は特別控除の対象外になることがあります。

• 相続後に誰かが居住・賃貸・事業利用している
• 相続人が複数いて、共有名義のまま売却した
• 売却が相続から3年を超えてしまった
• 建物を取り壊したが、取り壊し後に長期間放置して売却した

富山市周辺では、冬季の積雪や老朽化で建物が劣化しやすく、「耐震基準を満たせない」「解体が遅れて期限に間に合わない」といった事例も少なくありません。そのため、相続が発生した段階で早めに建物状態と売却スケジュールを確認しておくことが重要です。

アムールの空き家対策のご紹介（売却・管理代行）

放置するより、動くことで守れる資産があります

空き家は、放置期間が長くなるほど劣化が進み、将来的な修繕費や税負担が大きくなります。
アムール不動産では、「売却」と「管理代行」の2つの方法で、富山市・射水市・立山町周辺の空き家所有者様をサポート。どちらの選択でも、所有者様が安心して次の一歩を踏み出せるよう、地域密着で丁寧に対応いたします。

【売却サポート】相続登記から片付け・解体・販売までワンストップ対応

空き家を売却する際は、単に「買い手を探す」だけでなく、相続登記・査定・片付け・解体・販売戦略など、複数の工程をスムーズにつなぐことが重要です。
アムール不動産では、司法書士や解体業者と連携し、

• 相続登記の手続き
• 残置物の整理や撤去
• 必要に応じた建物解体やリフォーム
• 地域特性に合わせた販売活動

までを一貫してサポート。
「相続登記が終わっていない」「古くて売れないかもしれない」といった段階でもご相談ください。登記前でもご相談いただける“早期サポート”が私たちの強みです。

【管理代行サービス】定期見回り・換気・除雪・清掃もまかせて安心

遠方にお住まいで管理が難しい場合は、アムール不動産の空き家管理代行サービスをご利用ください。
地域の気候や積雪状況を熟知したスタッフが、

• 月1〜2回の定期見回り
• 換気・通水・清掃
• 屋根や外壁の目視点検
• 冬季の除雪後チェックや写真報告

などを実施します。小さな異変も早期に把握できるため、特定空き家への指定や近隣トラブルを未然に防止。「売却までは考えていないが、状態だけは保ちたい」という方にも最適です。

空き家の「これから」を一緒に考えましょう

空き家をどうするかは、「今すぐ売る」か「まだ保つ」かの二択ではありません。大切なのは、資産の状態とご家族の状況を踏まえて、最も損をしない選択を見極めることです。アムール不動産では、現地調査から登記・売却・管理・解体・税金対策まで、専門家と連携したワンストップのサポート体制を整えています。

「家を売るのはまだ早い気がする」「でもこのまま放置するのも不安」という方こそ、一度ご相談ください。現地確認・査定・登記・税制面まで、状況に合わせて最適な方法をご提案いたします。まずはお気軽にご連絡ください。